皇庭中心写字楼 配套成本

深圳租房：深圳市房屋租赁市场研究报告

我市房屋租赁市场基本面分析

（一）宏观经济缓中趋稳

2008年以来，在**遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了"稳中趋升、结构优化、总体质量向好"的发展态势。

（二）常住人口持续增加

大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展较核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8**上下，连续3年处于较低水平，到2017年底常住人口净增值分别为**常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。

（三）未来建设用地供应紧张

从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经**过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国**，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，**过该限度居民的生存环境就会受到影响）。

根据市规划国土资源**发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个"十二五"期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到"十二五"末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不管是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。

好的写字楼所具有的看不见的隐形价值

写字楼的成本并不只限于看得见的常规项“装修成本+运营成本+物业购置成本”。有远见的行家、“老手”们会全面地考虑到许多。因此，那些看不见的隐形成本，恰恰是鉴别写字楼高下的关键！

1、形象成本:带客户去脏乱又拥挤的办公室谈判，企业形象毁于一旦，商业也会受牵连高端人才，因为企业形象婉拒，人才流失，对于企业的发展也会受损；

2、时间成本：地段偏僻，停车找位，花去时间又心塞；赶时间时，等电梯也会等得身心疲惫，时间效率全被消耗在了行进中，商务的高效性，便大打折扣；

3、配套成本：办公室周围一片荒芜，客户来访没有合适的地方洽谈，想吃个饭聚个餐，总是找不到合适的地方，配套严重不足，会造成一系列的裙带劣势。

服务型办公室让租用者共享办公设备和其他服务，以更低的成本来使用打印机、复印机等。服务通常包括安保、前台接待和邮件收发等。有些还提供共享办公席位、大型会议室、中小会议室、休息区域、行政秘书支持等。中小微企业公司无须受到租约的束缚，根据需求灵活的选择租约，选择合适的办公室面积需求和商务服务的协助要求，更有效地减低营运成本，提高竞争优势。

说到办公室租赁，每个创业者都不会陌生，尤其是众创空间带来的热潮，经历2015年“井喷式”发展后，2016年、2017年众创空间继续向纵深发展。数量上大发展的众创空间、孵化器也出现了“分化”：一些“有空间没人气”的已关门倒闭，跟风而上的创投也出现了一定程度的降温。同样是提供服务办公室租赁，麒麟智慧创业园坚持为创业者提供一个可靠地港湾，全心全意为创业者服务。

1、写字楼的级别与企业的实力及效益密切挂钩，通常有资本实力、发展需求和势头强劲的企业会选择高端写字楼。

2、高端写字楼对提升企业形象有重要的作用。很多**企业，在繁华地段，入驻高端写字楼，并重视办公环境的打造，更容易。

3、办公环境影响着企业招人、留人，除开90、95后这样的新生力，对骨干主力人员的稳定性更重要，入驻高端写字楼更有利于稳定企业的人员。

4、通过办公环境可以比较容易地看出企业实力、企业文化以及企业**的喜好，在选择伙伴的时候，该企业的办公环境会成为衡量企业实力的重要因素。

5、在高端写字楼里的企业相较来说都更有实力，在这样的公司工作更有归属感和踏实感，对自己的职业规划有一定的帮助。

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